SCPI sans frais en assurance-vie : bonne idée ou fausse bonne idée ? Le cas Iroko Zen
Quand on découvre la SCPI Iroko Zen, l’argument saute aux yeux :
0 % de frais d’entrée. Parfaite pour une assurance-vie.
C’est d’ailleurs ce que l’on lit partout. Et c’est exactement ce que font beaucoup d’épargnants.
Sur le papier, cela semble logique : loger une SCPI “sans frais” dans une assurance-vie pour profiter d’une fiscalité allégée.
En réalité, dans énormément de situations patrimoniales, c’est une erreur stratégique qui coûte très cher en performance long terme.
Voici pourquoi.
Pourquoi la SCPI en assurance-vie paraît être une évidence
En assurance-vie, la SCPI délivre environ 5 % de rendement net :
- Pas d’impôt sur le revenu
- Seulement 17,2 % de prélèvements sociaux
- Une gestion simple dans le contrat
- Aucun crédit à mettre en place
C’est propre, rassurant, facile à comprendre.
Mais ce raisonnement oublie des éléments fiscaux majeurs… qui changent totalement le résultat final pour l’investisseur.
Ce que l’assurance-vie vous enlève sans que vous le voyiez
Quand vous logez une SCPI européenne dans une assurance-vie, vous perdez trois avantages déterminants :
Vous ne pouvez pas déduire les intérêts d’emprunt.
Vous perdez le crédit d’impôt lié aux revenus immobiliers étrangers, pourtant très puissant sur les SCPI européennes.
Et vous ajoutez une couche de frais annuelle de l’assureur, souvent proche de 1 %, qui vient rogner la performance chaque année.
Résultat : vous avez l’impression d’optimiser la fiscalité… mais vous dégradez fortement le TRI réel de votre investissement.
Ce qu’il se passe lorsque vous détenez Iroko Zen en direct, à crédit
La logique change complètement.
En détenant vos parts en direct avec un financement bancaire :
Les intérêts du crédit deviennent déductibles de vos revenus fonciers.
Vous bénéficiez pleinement du crédit d’impôt sur la part européenne des loyers.
Vous ne payez pas de prélèvements sociaux sur ces revenus étrangers.
Et surtout, vous profitez de l’effet de levier du crédit.
On ne parle plus d’un rendement affiché. On parle d’un TRI investisseur qui peut atteindre 8 à 9 % dans de nombreuses configurations.
Ce n’est plus du tout le même placement.
L’erreur que font beaucoup d’épargnants (et beaucoup de conseillers)
On mélange deux outils qui n’ont pas le même objectif.
L’assurance-vie est un outil de capitalisation long terme.
La SCPI européenne à crédit est un outil de création de revenus optimisés et d’effet de levier patrimonial.
Les mettre ensemble revient souvent à neutraliser les avantages des deux.
Faut-il pour autant éviter la SCPI en assurance-vie ?
Non.
Mais il faut comprendre quand elle a du sens.
L’assurance-vie est pertinente pour capitaliser, transmettre, lisser la fiscalité dans le temps.
La SCPI européenne en direct à crédit est pertinente pour générer du revenu performant et améliorer fortement le TRI grâce à la fiscalité et au levier bancaire.
Ce sont deux briques complémentaires. Pas interchangeables.
Pourquoi la SCPI en assurance-vie est pourtant proposée partout
Parce que c’est plus simple.
Pas de crédit à monter. Pas d’ingénierie fiscale à expliquer. Pas de stratégie patrimoniale à construire.
Alors que c’est précisément dans cette réflexion que se crée la valeur pour l’investisseur.
La vraie question à se poser avant d’investir
La question n’est pas :
“Où dois-je mettre ma SCPI ?”
La vraie question est :
“Quel est l’objectif de cette brique dans mon patrimoine ?”
Selon votre TMI, votre capacité d’épargne, votre patrimoine existant et vos objectifs, la réponse peut être radicalement différente.
Et c’est exactement là que se fait la différence entre un placement standard… et une stratégie patrimoniale optimisée.
En conclusion
Loger une SCPI comme Iroko Zen en assurance-vie peut sembler judicieux.
Mais dans beaucoup de situations, la détenir en direct à crédit permet d’obtenir une performance investisseur nettement supérieure grâce :
à la déductibilité des intérêts, au crédit d’impôt sur les revenus étrangers, à l’absence de prélèvements sociaux, et à l’effet de levier bancaire.
C’est contre-intuitif.
Et c’est pour cela que peu d’épargnants le font… alors que c’est souvent là que se trouve la meilleure optimisation.
Besoin d’y voir clair pour votre situation personnelle ?
Chaque patrimoine est unique.
C’est cette analyse sur mesure qui permet de choisir le bon support pour la bonne stratégie, au bon moment.
Prenez rendez-vous pour mettre en place une allocation cohérente, optimisée et pilotée dans la durée.
