SCPI à crédit : les taux remontent, mais les opportunités restent réelles (octobre 2025)
Introduction
Après plusieurs mois de stabilité, les taux de crédit immobilier et SCPI repartent à la hausse depuis cet été. En cause : la hausse rapide du taux 10 ans français (OAT), indicateur de référence du coût de financement de l’État. Résultat : les barèmes bancaires ont déjà pris +50 à +60 points de base depuis juillet.
Mais malgré cette tension, il reste encore des fenêtres d’opportunité pour les investisseurs avisés, notamment les expatriés et chefs d’entreprise cherchant à profiter de l’effet de levier du crédit avant un nouveau tour de vis monétaire.
Pourquoi les taux de crédit SCPI montent-ils ?
Les taux des crédits immobiliers et SCPI sont directement corrélés à l’évolution du taux OAT 10 ans, c’est-à-dire le taux auquel l’État français emprunte sur les marchés.
Quand ce taux monte (comme actuellement, autour de 3,75 %), les banques répercutent ce coût sur leurs offres de prêts.
Cette hausse s’explique par plusieurs facteurs :
Instabilité politique en France (gouvernement fragilisé, risque de dissolution),
Déficit public élevé et trajectoire budgétaire incertaine,
Tensions géopolitiques et inflation persistante, qui maintiennent les taux obligataires à des niveaux élevés.
Conséquence directe : les offres de financement SCPI se situent désormais autour de 3,8 % à 4,2 %, selon la durée et le profil emprunteur.
Les offres de financement SCPI du moment
Deux partenaires se distinguent particulièrement sur le marché en octobre 2025 : Global Invest et AXA Banque.
Global Invest – L’offre flexible et accessible
Taux fixes autour de 3,9 % à 4,2 % (10 à 25 ans)
Financement hors frais, jusqu’à 100 % du prix de souscription
Aucune contrepartie bancaire : pas de compte à ouvrir, pas de domiciliation de revenus
Garantie Crédit Logement
Éligible aux salariés, professions libérales, dirigeants et non-résidents fiscaux
Durée maximum : 25 ans
Idéale pour les expatriés ou indépendants cherchant un financement simple, sans contraintes bancaires.
AXA Banque – L’offre patrimoniale avec apport collatéral
Taux entre 3,45 % et 3,79 % (10 à 20 ans)
Offre réservée aux projets avec apport ou nantissement d’environ 20 %
Compatible avec un large choix de SCPI de rendement : Iroko Zen, Wemo One, Corum Origin, Alderan Comète…
Positionnée parmi les solutions les plus compétitives du marché pour les profils patrimoniaux.
Parfaite pour les chefs d’entreprise souhaitant diversifier leurs liquidités tout en optimisant leur fiscalité.
Financer ses SCPI via une SCI : IR ou IS ?
L’investissement à crédit peut aussi être structuré via une SCI (Société Civile Immobilière), selon la stratégie patrimoniale recherchée :
SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu)
→ Simplicité et transparence : les loyers et intérêts d’emprunt sont déclarés au nom des associés.
→ Convient aux investisseurs souhaitant percevoir les revenus immédiatement.SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés)
→ Fiscalité plus douce sur les bénéfices (15 % jusqu’à 42 500 €).
→ Permet de capitaliser les revenus et d’optimiser la trésorerie sur le long terme.
→ Intéressant pour les dirigeants qui souhaitent loger l’investissement dans une structure patrimoniale distincte.
Chez Épargne Plurielles, nous accompagnons nos clients dans le choix du meilleur cadre juridique et fiscal pour maximiser leur rentabilité après impôts.
Simulez votre projet SCPI à crédit
Pour aller plus loin, j’ai conçu un simulateur Excel exclusif qui permet de : ✅ Calculer vos cash-flows mensuels (revenus – mensualités – fiscalité) ✅ Intégrer votre TMI et prélèvements sociaux réels ✅ Tenir compte de la part d’actifs européens (SCPI France vs Europe) ✅ Estimer le TRI global du projet net d’impôt et après crédit
Cet outil vous donne une vision claire et chiffrée de la rentabilité réelle de votre investissement SCPI à crédit, selon vos hypothèses personnelles.
L’objectif : vous aider à prendre une décision éclairée et à agir au bon moment, avant que les taux ne repartent plus haut.
En résumé
Les taux de crédit SCPI ont pris +0,55 % depuis juillet, dans un contexte politique et budgétaire tendu.
Il reste des offres attractives autour de 4 % sur 20 ans pour les meilleurs profils.
Les expatriés et dirigeants d’entreprise conservent un accès privilégié à certaines grilles (Global Invest, AXA Banque).
Une structuration via SCI IR ou IS permet d’optimiser la fiscalité du projet.
Et une simulation personnalisée reste la clé pour agir avant la prochaine hausse.
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