SCPI françaises vs SCPI européennes
La différence ne se joue pas sur le rendement brut… mais sur la fiscalité nette
Quand on parle de SCPI, beaucoup d’investisseurs regardent encore uniquement le taux de distribution affiché. C’est une erreur fréquente — et souvent coûteuse.
À rendement brut équivalent, la fiscalité peut totalement changer le TRI net, surtout pour les contribuables fortement imposés.
C’est un sujet que nous abordons régulièrement dans le podcast, car l’impact fiscal des SCPI européennes est encore largement sous-estimé.
Rappel clé pour un associé résident fiscal français
SCPI françaises
Les revenus sont imposés comme des loyers classiques :
- Impôt sur le revenu selon la TMI
- Prélèvements sociaux : 17,2 %
En pratique :
- TMI 30 % → ≈ 47 % de fiscalité
- TMI 45 % → plus de 60 % de frottement fiscal
Une part importante du rendement brut est absorbée par l’impôt, ce qui pénalise fortement le rendement net.
SCPI européennes
Le traitement fiscal est très différent :
- Pas de CSG / CRDS sur les loyers étrangers
- Fiscalité payée à la source dans le pays de l’immeuble
- Application des conventions fiscales internationales pour éviter la double imposition
- En France : impôt résiduel limité, souvent proche de la différence entre TMI et taux moyen d’imposition
Concrètement :
- TMI 30 % / taux moyen 20 % → ≈ 10 % d’impôt effectif
- TMI 45 % / taux moyen 35 % → ≈ 10 % également
➡️ Plus vos revenus sont élevés, plus l’avantage fiscal des SCPI européennes est marqué.
Comparaison chiffrée : impact sur le TRI à 10 ans
Hypothèse volontairement simple
- Rendement brut cible : 7 %
- Horizon : 10 ans
- Revenus distribués (non réinvestis)
- Prix de part supposé stable ➡️ Dans ce cadre, le TRI est proche du rendement net annuel.
SCPI françaises (TMI 30 %)
- Fiscalité : 47,2 %
- Rendement net : 7 % × (1 − 47,2 %) = 3,7 %
- TRI net ≈ 3,7 % sur 10 ans
SCPI européennes (TMI 30 %)
- Fiscalité effective : ≈ 10 %
- Rendement net : 7 % × (1 − 10 %) = 6,3 %
- TRI net ≈ 6,3 % sur 10 ans
Résultat
➡️ +2,6 points de TRI par an ➡️ +70 % de rendement net à risque immobilier comparable
Et l’écart est encore plus marqué pour les contribuables à TMI 41 % ou 45 %.
Conclusion patrimoniale
- Le rendement brut ne suffit pas
- Le TRI net après fiscalité est le seul indicateur pertinent
- Les SCPI européennes sont particulièrement adaptées aux profils fiscalisés
- L’investissement doit s’envisager sur le long terme (≈ 10 ans) et dans une stratégie patrimoniale globale
️ Nous détaillons ces mécanismes, avec des exemples concrets et des erreurs à éviter, dans la nouvelle vidéo publiée en début de semaine.
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