Épargne Foncière : analyse 2026 - trajectoire, notes et avis Sans Filtre

Épargne Foncière vient d'entrer dans La Grille SCPI Sans Filtre™ — et elle y entre dernière au Potentiel. 4,1 milliards d'euros de capitalisation, 247 actifs, une création en 1968 : c'est un monument des SCPI de bureaux, gérée par La Française REM, que des dizaines de milliers d'épargnants détiennent. Cet article retrace sa trajectoire 2020-2025 sur les indicateurs qui comptent — valeur de réalisation, collecte, file de retrait, RGI — explique ses deux notes, et détaille ce qui a changé depuis l'arrêté du 31 décembre. Comme toujours : documents publics, chaque chiffre tracé jusqu'à sa page de rapport, et la fiche complète en téléchargement (PDF, 2 pages).

Posons la question qui fâche d'emblée : à quoi bon ajouter au panel une SCPI dont le moteur est à l'arrêt ? Précisément parce que c'est ça, analyser sans filtre : ni lyncher, ni détourner les yeux. Des dizaines de milliers d'associés détiennent Épargne Foncière et méritent une lecture honnête de leur véhicule ; et les candidats à l'achat de parts décotées méritent de savoir ce qu'ils achèteraient vraiment. Une SCPI peut être structurellement solide ET privée de moteur — c'est exactement ce que le double scoring de la Grille sait dire, et qu'aucun classement unique ne peut exprimer.

Suivez l'ordre, c'est lui qui fait la leçon. La valeur de réalisation par part — le patrimoine net réel selon les expertises — recule dès 2022 : 776 € → 582 €, soit −25 % en trois exercices. La collecte s'éteint ensuite : 578 M€ au pic de 2022, 45 M€ en 2023, une cellule vide au tableau des cinq exercices en 2024 (l'absence de publication est une information en soi), puis une collecte NÉGATIVE en 2025 — le fonds de remboursement a annulé 44 672 parts à 538 €. La file de retrait naît en 2023 et grossit : 0 → 446 219 parts, 7,2 % du capital fin 2025. Le RGI — distribution plus variation de la valeur par part — est négatif trois exercices de suite : le dividende est intégralement effacé par le recul de la valeur. Et le prix de part, lui, n'a bougé qu'en dernier : −19,8 % au 1er janvier 2025 (835 € → 670 €), trois ans après le premier signal. C'est la thèse centrale de ma méthode, vérifiée ici année par année : le prix bouge en dernier — la valeur, la collecte et la file parlent des années avant lui, dans des documents publics et gratuits.

Solidité 68/100 — 11e sur 25. Le socle est réel : une granularité exceptionnelle (247 actifs, top 3 locataires à 8 % des loyers seulement), un reporting parmi les plus complets du panel, un endettement mesuré (LTV consolidée de 22,7 %), et — surprise pour beaucoup — des frais parmi les plus bas du marché : le coût réel annualisé ressort à 1,41 % sur 10 ans, 1,27 % sur 15 ans, 1,11 % sur 20 ans selon mon calcul TER Sans Filtre™. La SCPI en transition est aussi l'une des moins chargées en frais.

Potentiel 46/100 — 25e sur 25. Le moteur est à l'arrêt : prix coupé, dividende en repli de 15 % en 2025 (36,72 € → 31,20 € par part au titre de l'exercice), valeur en recul, file de retrait qui grossit, bureaux franciliens sous pression avec une vacance en hausse. Le plan d'arbitrage est assumé — 5 actifs cédés pour 31,2 M€ au deuxième trimestre 2026, produit affecté aux travaux et au désendettement — mais un plan de transition n'est pas encore un moteur de performance.

La photo de la fiche est au 31 décembre 2025 ; l'encart de vigilance la met à jour au 30 juin 2026, et les nouvelles vont dans le même sens. La valeur de réalisation a encore reculé de 9,5 % (526,14 € par part). Le prix inchangé de 670 € est passé d'une décote de 4,9 % à une SURCOTE de 5,0 % sur la valeur de reconstitution (637,91 €) — sans bouger d'un centime, la part est devenue « chère » relativement à sa valeur. La file de retrait atteint 8,5 % du capital (523 947 parts). Et la société de gestion guide une distribution 2026 entre 21,80 et 23,40 € par part, contre 32,56 € bruts en 2025 — une nouvelle baisse de l'ordre de 30 %. Tout cela figure, daté et sourcé, dans l'encart de la fiche.

Le contexte rend le cas encore plus intéressant. En 2025-2026, une douzaine de SCPI — quasi toutes des véhicules de bureaux d'avant 2015 — ont basculé de capital variable en capital fixe, suspendant les retraits au profit d'un marché par confrontation ; La Française elle-même a converti trois de ses SCPI au 1er juin 2026. Épargne Foncière, elle, a fait un autre choix : rester à capital variable, couper son prix pour suivre la valeur, et traiter une partie de sa file via un fonds de remboursement. Deux stratégies face à la même crise de liquidité — et pour l'associé, deux réalités très différentes : chez Épargne Foncière, la file demeure et la porte de sortie existe encore, au prix affiché. C'est un élément central de la lecture, que je développe dans l'analyse des écarts prix/valeur du panel.

Le RGI (rendement global immobilier) additionne ce que l'année a distribué et ce que la valeur de réalisation par part a gagné ou perdu. Pour Épargne Foncière : −3,97 % en 2023, −8,62 % en 2024, −0,96 % en 2025. Attention à la lecture du « mieux » 2025 : l'amélioration est réelle pour moitié — la baisse de valeur a fortement décéléré (−5,8 % contre −13,1 % en 2024) — et optique pour l'autre : le taux de distribution a mécaniquement bondi à 4,86 % parce que le prix de référence a été coupé de 19,8 % au 1er janvier. Les mêmes euros distribués, rapportés à un prix plus bas, donnent un pourcentage plus flatteur. Un RGI qui remonte l'année d'une baisse de prix se lit toujours avec cette réserve — c'est le genre de subtilité qu'un taux de distribution seul ne montrera jamais.

Si vous détenez des parts : les bonnes questions ne sont pas « faut-il vendre » dans l'absolu, mais où se situe votre prix de revient, quel est votre horizon, quelle part Épargne Foncière pèse dans votre patrimoine, et ce que le plan d'arbitrage peut raisonnablement livrer d'ici deux à trois ans. Si vous envisagez d'acheter « parce que ce n'est pas cher » : relisez la section sur la surcote — au prix actuel, la part cote AU-DESSUS de sa valeur de reconstitution, et une décote apparente sur le passé n'est pas un coussin quand la valeur elle-même recule. Dans les deux cas, la décision se prend sur votre situation complète, documents ouverts — jamais sur une note, la mienne comprise.

Parce que la valeur du patrimoine avait déjà baissé. La réglementation encadre le prix de souscription dans une bande de ±10 % autour de la valeur de reconstitution ; après trois ans de recul des expertises (−25 % de valeur de réalisation par part entre 2022 et 2025), le prix de 835 € n'était plus tenable et a été ramené à 670 € au 1er janvier 2025. Le prix n'a pas créé la baisse : il l'a constatée, en dernier.

À ce jour, non : contrairement à trois autres SCPI de La Française passées en capital fixe au 1er juin 2026, Épargne Foncière reste à capital variable, avec une file de retrait publiée (8,5 % du capital au 30 juin 2026) et un fonds de remboursement mobilisé en 2025. Une évolution future relève de la société de gestion et de ses assemblées — c'est précisément le type de signal que je suis en continu dans le panel.

Oui, et c'est tout l'intérêt de deux notes distinctes. La Solidité mesure la structure : granularité du patrimoine, dépendance aux locataires, endettement, qualité du reporting, frais. Le Potentiel mesure la dynamique : trajectoire de la valeur, du dividende, de la collecte, de la liquidité. Épargne Foncière a un socle patrimonial réel et un moteur à l'arrêt — un classement unique écraserait cette information ; deux notes la révèlent.

Le rendement global immobilier additionne la distribution de l'année et la variation de la valeur de réalisation par part — ce que vous touchez, plus ou moins ce que vaut réellement votre part. C'est la mesure honnête du rendement d'une année, celle qui empêche un beau taux de distribution de masquer une valeur qui fond. Je le calcule pour chaque SCPI du panel à partir des données publiées.

➜ Télécharger la fiche Épargne Foncière (PDF, 2 pages) Deux notes et leurs vigilances, encart de mise à jour au 30/06/2026, chaque chiffre tracé jusqu'à sa page de rapport.

Clément Bieber — Conseiller en gestion de patrimoine — CGPC® · CFP® — titulaire de la certification professionnelle AMF — ORIAS n°25001269. Article à visée éditoriale et pédagogique : il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé au sens de l'article L. 541-1 du Code monétaire et financier, ni une incitation à souscrire ou à céder les véhicules cités. Les notes citées sont des exemples informatifs issus d'une méthodologie propriétaire appliquée aux documents publics de la société de gestion (rapport annuel 2025, bulletins trimestriels) — photo au 31/12/2025, mise à jour au 30/06/2026 en encart — et ne constituent ni une notation réglementée, ni un classement d'autres SCPI, ni une recommandation. Investir en SCPI comporte des risques de perte en capital et de liquidité ; les revenus ne sont pas garantis et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'auteur peut percevoir une rémunération en cas d'investissement réalisé par son intermédiaire.