Nouvelles SCPI 2026 : bilan Patrimonia et collecte ASPIM

Sept nouvelles SCPI lancées depuis janvier, des objectifs de rendement autour de 7 % sur presque tous les stands, et dans le même temps 1,9 milliard d'euros de parts en attente de retrait. De retour de Patrimonia, qui s'est tenu à Lyon les 30 septembre et 1er octobre 2026, c'est ce contraste que je retiens. Le salon racontait un marché qui repart. Le dernier bilan de l'ASPIM, lui, raconte un marché qui trie.

J'ai donc croisé les deux : les annonces des sociétés de gestion d'un côté, les chiffres publiés par l'ASPIM pour le premier semestre 2026 de l'autre. Voici ce qu'il faut en retenir si vous détenez des SCPI ou si vous envisagez d'en souscrire.

Côté stands, le message était limpide : la machine à lancer des produits tourne de nouveau. Trois tendances dominaient les annonces immobilières.

Une voix tranchait pourtant avec l'enthousiasme général : chez Norma Capital, Faïz Hebbadj a rappelé les risques d'une ruée des SCPI vers l'Europe. Et le contexte, lui, n'avait rien d'euphorique. Début octobre, l'OAT à 10 ans dépassait 4,9 %, son plus haut niveau depuis 2008. Cet été, cinq SCPI ont baissé leur prix de part de 10 à 17 %. Et 1,9 milliard d'euros de parts attendent toujours un acquéreur. Deux marchés cohabitent, et c'est toute la difficulté pour un épargnant.

L'ASPIM recense huit créations de SCPI au 30 juin 2026. Il faut y ajouter Remake Kross, officialisée le 22 septembre. Sur ces neuf véhicules, sept sont ouverts à la souscription. Les deux autres ne sont pas encore commercialisés à la date de cet article : Atream Atwin, créée en avril et dont le lancement se fait attendre, et Immo France Territoires, immatriculée en mai par Amundi Immobilier.

Les deux seules SCPI 100 % françaises du millésime sont les deux SCPI fiscales. Toutes les SCPI de rendement lancées cette année investissent en Europe, voire au-delà : Canada pour R Start, États-Unis pour Cristal Care, Asie et Océanie pour Remake Kross. L'argument est connu : aller chercher des cycles immobiliers décalés et une fiscalité souvent plus douce. La contrepartie l'est moins : risque de change dès que l'on sort de la zone euro, marchés que les équipes découvrent parfois, et patrimoines qui restent entièrement à constituer. J'ai détaillé ces points dans mon avis Sans Filtre® sur Remake Kross.

On a beaucoup parlé des SCPI « sans frais ». Dans les faits, six des sept lancements de 2026 gardent une commission de souscription, comprise entre 9,6 % et 12 %. Seule R Start la supprime, ainsi que les frais d'acquisition. Elle se rémunère autrement : 15 % HT des loyers, une commission sur les plus-values de cession et une commission de retrait anticipé les premières années.

Aucun de ces modèles n'est meilleur par nature. Des frais d'entrée s'amortissent avec le temps, des frais de gestion plus élevés se cumulent chaque année. La seule question utile est celle du coût total sur votre durée réelle de détention. C'est pour cela que je calcule, pour chaque SCPI que j'analyse, un coût total annualisé à 10, 15 et 20 ans plutôt que de comparer des étiquettes.

Presque tous les lancements s'accompagnent d'un prix réduit pour les premiers souscripteurs : 176 € au lieu de 200 € pour Cristal Care, 90 € puis 95 € au lieu de 100 € pour Remake Kross, 185 € puis 192 € au lieu de 200 € pour PPG PremEurope, 5 % de réduction sur Volt Europe jusqu'au 31 octobre, et même 475 € au lieu de 500 € sur Urban Pierre 7. Ces offres sont limitées en montant ou dans le temps.

Une décote de lancement n'est pas un cadeau. Elle rémunère un risque précis : vous entrez dans une SCPI qui n'a pas encore d'immeubles, pas de valeur d'expertise, pas de rapport annuel et pas d'historique de distribution. Les objectifs affichés, entre 6,5 % et 7,5 % de distribution selon les SCPI, sont des cibles non garanties.

Selon l'ASPIM, les SCPI ont collecté 2 224 millions d'euros nets au premier semestre 2026 : 1 155 millions au premier trimestre, 1 069 millions au deuxième. C'est à peu près le niveau du premier semestre 2025, avec un deuxième trimestre en recul de 4,6 % sur un an. La capitalisation du marché atteint 86 milliards d'euros au 30 juin, en baisse de 1,1 % sur un an, pour 237 SCPI et 57 sociétés de gestion.

Corum AM (351 M€), Iroko (316 M€), Alderan (283 M€) et Arkéa REIM (281 M€) totalisent 1 231 millions d'euros, soit 55 % de la collecte du semestre. Les dix premières sociétés de gestion en réunissent 79 %. À l'autre bout du classement, cinq sociétés de gestion terminent le semestre en décollecte nette.

La concentration est encore plus nette à l'échelle des véhicules. Quatre SCPI dépassent chacune 200 millions d'euros en six mois : Transitions Europe (270,9 M€), Comète (265,3 M€), Corum Origin (251 M€) et Iroko Zen (230,7 M€). À elles quatre, elles pèsent 46 % de la collecte du marché. Rappel utile : une collecte élevée dit qu'une SCPI se vend bien, pas qu'elle achète bien. Elle oblige au contraire à investir vite, et c'est dans les acquisitions qu'il faut aller vérifier la discipline.

Les SCPI diversifiées ne représentent que 24 % de la capitalisation du marché, mais elles ont capté 79 % de la collecte nette du deuxième trimestre. Les SCPI de bureaux font le chemin inverse : 53 % de la capitalisation, 17 % de la collecte. Et encore : sur les 179,5 millions d'euros collectés par cette catégorie, 173 millions viennent des trois SCPI Corum. Hors de ce gestionnaire, les SCPI de bureaux ne collectent pratiquement plus.

La performance globale moyenne des SCPI ressort à −0,09 % sur le semestre. Une moyenne qui n'existe pour personne : +2,31 % pour les SCPI à capital variable, dont les prix sont restés stables en moyenne, et −30,97 % pour celles passées à capital fixe, dont les prix ont reculé de 33,2 %. Par stratégie, les diversifiées affichent +2,82 %, les bureaux −2,18 %.

Trois autres chiffres du rapport méritent d'être lus de près.

Au 30 juin, les parts en attente de retrait représentaient 1 925 millions d'euros. Elles sont très concentrées : les cinq premières files d'attente en montant (Épargne Foncière, Rivoli Avenir Patrimoine, Edissimmo, Accimmo Pierre et Efimmo 1) totalisent 904 millions d'euros, soit 47 % du total. Ces informations sont publiques, SCPI par SCPI. J'ai montré comment les lire dans mon enquête sur la SCPI Upêka.

Reste la question des taux. Quand le rendement sans risque monte, les experts immobiliers finissent par relever les taux qu'ils appliquent aux immeubles, et les valeurs baissent mécaniquement. Les expertises du 31 décembre seront publiées début 2027. D'ici là, un réflexe simple : comparer le prix de part à la valeur de reconstitution, comme je l'ai fait pour les SCPI Corum au 30 juin 2026.

Lire ces chiffres comme « les SCPI vont mal » ou « les SCPI repartent » serait une erreur dans les deux cas. Le marché compte plus de 230 SCPI et il s'est scindé en trois familles.

Dans ce contexte, le taux de distribution affiché passe après quatre lignes que tout épargnant peut trouver dans les documents publics : l'endettement, la couverture de la distribution par le résultat, la collecte nette et la file d'attente, et l'écart entre le prix de part et la valeur de reconstitution.

C'est le travail que je mène avec La Grille SCPI Sans Filtre® : plus de 25 SCPI analysées sur pièces, deux notes par SCPI, Solidité et Potentiel, à partir des seuls documents publiés par les sociétés de gestion. Personne ne paie pour être noté.

Sept SCPI ont été lancées entre janvier et début octobre 2026 : Urban MRX, R Start, Volt Europe, Urban Pierre 7, Cristal Care, Remake Kross et PPG PremEurope. Deux autres ont été créées sans être encore commercialisées, ce qui porte le total à neuf créations. À titre de comparaison, onze SCPI avaient été créées sur l'ensemble de l'année 2025.

Au premier semestre 2026, d'après l'ASPIM, les quatre premières SCPI en collecte nette sont Transitions Europe (270,9 M€), Comète (265,3 M€), Corum Origin (251 M€) et Iroko Zen (230,7 M€). Côté sociétés de gestion, Corum AM, Iroko, Alderan et Arkéa REIM réunissent 55 % de la collecte du marché.

La performance globale moyenne, qui additionne la distribution et la variation du prix de part, s'établit à −0,09 % sur le semestre. Elle recouvre deux réalités opposées : +2,31 % pour les SCPI à capital variable et −30,97 % pour les SCPI à capital fixe. Le taux de distribution moyen du semestre est de 2,30 %.

Il n'existe pas de réponse générale. Le prix réduit compense tout ou partie des frais d'entrée, mais il rémunère un risque : la SCPI n'a ni patrimoine constitué, ni valeur d'expertise, ni historique. La décision dépend de votre horizon, du poids de la ligne dans votre patrimoine et de votre capacité à attendre plusieurs années que la stratégie fasse ses preuves.

Deux façons d'aller plus loin : suivre les analyses de la Grille dès son ouverture, ou faire le point sur vos propres SCPI.

Clément Bieber. Conseiller en gestion de patrimoine, CGPC® · CFP® · Certification AMF. Créateur de La Grille SCPI Sans Filtre® et voix de Finance & SCPI Sans Filtre®. Une exigence : lire ce que personne ne lit.

Clément Bieber, conseiller en gestion de patrimoine, CGPC® · CFP® · Certification AMF, ORIAS n°25001269. Article éditorial et pédagogique établi à partir de données publiques, arrêté au 5 octobre 2026. Sources : ASPIM, « Les fonds immobiliers grand public », 2e trimestre 2026 (édité le 6 août 2026) ; communications, notes d'information et bulletins des sociétés de gestion. Les objectifs de taux de distribution et de TRI cités sont ceux affichés par les sociétés de gestion : ils ne sont pas garantis. Ce contenu ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une incitation à acheter ou à vendre. L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de baisse des revenus. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Aucune société de gestion ne paie pour figurer ou être notée dans La Grille SCPI Sans Filtre®.